부동산경매 기초! 근저당이나 채권, 세금이 많으면 어떻게 되나요?

아무일도 생기지 않게 할수는 없어요. 아무일도 없으면 재미가 없잖아요

- 영화 니모

미라클모닝 138일차

문제가 생기면 해결하면 된다.

실제 살고 있는 현황과 건축물대장의 용도와 다르면 이행강제금이 나온다.

작년에는 법이 변경되어 이행강제금이 계속나온다.

예전에는 3~5회만 이행강제금을 내면 되었는 데 이제는

다시 원래 용도로 바뀌지 않으면 해마다 이행강제금이 나온다.

투자에는 불리한 상품이다.

준공시 사무실로 허가를 받았다가 그후 근생빌라로 만들어 분양한다.

특히 신혼때 근생빌라를 구입하면 용도가 다르기 때문에

이행강제금이 나온다. 이런 물건은 사면 안된다.

위반건축물이다 특히 신림동 등 근린생활건물에 많다.

다가구.. 등에 많이 있다.

다가구 구입시 "이건 다그래요" 하는 것.. 건축물대장과 다른 것이 있으면

절대 구입하면 안된다.

지번을 이용해서 집에서 온라인으로 건축물대장을 확인 할수 있다.

꼭 확인 해서 용도가 다르면 구입하면 안된다.

다가구는 경매에서 구입하면 좋다.

경매에서 근저당, 채권, 세금 등이 실제 주택의 감정가보다 클때 어떻게 되나요?

말소기준권리를 찾아서 대항력있는 임차인을 찾고 없으면

말소기준권리의 후순위 근저당, 채권, 등등 은 아무리 많아도

말소된다. 이것이 기본이다.

선순위에 있는 것은 낙찰자가 인수해야 한다.

가장 중요한 것이 선순위 대항력있는 임차인이다.

배당요구를 했는 지? 배당을 받았는 지? 배당으로 전체 임차금을 받았는 지? 못받았는 지?

이런것을 고려해야 한다.

전세금 인상시 재계약때 처리해야 하는 방법은?

임대인, 임차인이 소멸통보없이 묵시적갱신으로 계약연장하는 방법있다.

임차금증액시 등기부등본 확인해서 근저당, 압류를 확인해서 말소해 달라고해야 한다.

기존 임차금은 권리가 유지되나 증액부분은 증액계약으로 확정일자를 받아야 하는 데

기존 근저당, 압류 등이 있으면 이 권리의 후순위로 보호 받지 못한다.

소액임차보증금은 임차금 전체로 인식한다.

재계약을 하게 되면 만약 근저당 등이 있으면 근저당의 후순위로 계약이 변경되기 때문에

전체 금액이 보호 받지 못한다. 특히 근저당, 압류, 가압류 등 세금에 대한 것이 있다.

임차금을 날리는 임차인이 많이 있다. 공매시 이런 임차인이 많이 존재한다.

즉 전세라면 선순위로 들어가야 전세금 전체를 보호 받는다.

전세금 연장 혹 증액 계약, 재계약시 이런 계약관계 및 선순위 후순위의 일정이 중요하다.

부릉부름

난 할수있다

난 최고다

난 멋지다

오늘도 즐겁고 행복한 하루보내세요

감사합니다.